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マンションの場合、専有面積の凶の表示は、壁芯面積、つまり隣りの住戸との戸境壁の中心から測った広さを表示しています。
専有面積六odとパンフレットに表示されていても、実際に登記される面積は内法面積になり六odはないのです。
柱が内側に入っている設計では、柱の出ている部分も、面積の中に計算されています。
設計による柱の位置でも、内法の広さに差が出てきます(図@参照)。
またバルコニーや窓に面している間口が横に広いワイドスパンの間取りの方が、ウナギの寝床のような縦長の間取りよりも広く感じられるし、光や風も部屋の奥の方まで入ってきやすいので、同じ価格ならできるだけそういう間取りを選んでください。
天井の高さも、モデルルームで必ず確認しておきたい項目の一つです。
広告やチラシでは天井高は表示されていない場合も多く、また、同じマンションでも階数によって、天井吉岡が違う場合があります。
ですから、購入を考えている部屋のリビングの天井高を必ず確認しておきましょう。
モデルルームとは違っている場合もあります(図⑮参照)。
チラシ、パンフレットや図面の見方で注意する点折込チラシや新聞広告の間取り図には載っていませんが、正式な図面集には間取り図の中に破線で表示されているところがあります。
実は、これが要チェック。
その場所によっては圧迫感を感じさせる「梁」を表わしている場合があるからです。
梁のある位置は、図面集に載っています。
「下がり天井」と表示されることもあります。
ラーメン構造のマンションには、必ず梁があり、天井の一部に梁が出ます。
この梁下が最低でも一二0センチ以上はないと、ゆとりがなく、圧迫感を感じるものです。
図面の表示で、天井高が二五0センチ、下がり天井が三一0センチならば、梁下は二二0センチあるので合格です。
梁の位置が、部屋の端にある場合は、実際に住んでみても気にならないものです。
しかし、部屋の真ん中に梁が出てくると圧迫感があり、非常に気になるものです。
モデルルームは、間取りの一つのモデルですから、梁や出っぱりが少ないタイプを選んで作ります。
ですから図面集を見て自分が購入を検討している間取りの梁下の高さ、梁のある位置を必ず確認してください。
また、「PS」と表示されているパイプスペースが、どこを通っているかも図面で確認します。
水の流れる音は、生活音の中でも気になる種類の音です。
基本的に水廻りは一か所に集められているので、パイプスペースもその周辺に配置されているはずです。
パイプスペースの周囲の壁は、他のところより厚くなっているのが常識。
パスルームが居室に接している場合は、さらにフトン綿のようなグラスウールというものを入れて防音対策を施しています。
最近では配管と支持金具との聞に防振ゴムを設置したりして防音対策が施されているので、水音が気になるほど聞こえてくることはないはずです。
また、一般的にリビングや寝室になりそうな部屋の近くにはパイプスペースは設けられていません。
将来リフォームする時も、上下階、特に寝室にあたる部分に水廻りをもってこないのが常識だと思います。
万が一、配管の中を通る水音が聞こえてくるようであれば、基本的に防音が十分でないということです。
古い中古マンションの場合は水音がすることもあるので、パイプスペースの位置と防音対策は大切なチェックポイントです。
購入後の管理体制、メンテナンス、長期修繕計画でマンションの資産価値・寿命は決まる人が健康を保つには病気の早期発見、早期治療が大切なように、マンションも日ごろの管理や修繕(メンテナンス)が重要です。
昔からマンションは「管理を買え」と言うほど、管理体制は非常に大切です。
管理とメンテナンスがしっかりなされているマンションは、建物の老朽化も遅く、資産価値も維持されるものです。
実際に、行き届いた管理の下にあるマンションは、二十数年経った中古でも、適当な価格で売買されています。
その管理体制を調べるための方法の一つに、その不動産会社の分譲したマンションを、実際に見てみるということがあります。
新しいマンションではなく、十年くらい経ったようなマンションの共用部分をチェックします。
具体的にはエレベーター内やエントランスホールがきれいか、電灯は切れたままになっていないか、落書きはないか、階段の手すりなどの塗装は剥げていないか、またゴミ置場や自転車置場はどのような状態になっているのかなど、その管理状況を見れば管理体制は一目瞭然です。
特に、ゴミ置場と自転車置場。
これらは個人の家にたとえれば、お風呂場やトイレに当たります。
お風呂やトイレがきれいに掃除されている家は、他のところもだいたいきれいと言われているのと同じです。
マンションもゴミ置場と自転車置場がきちんとしていれば、その管理はおおむね良好と言えます。
ゴミ置場の場合は、燃えるゴミと燃えないゴミの区別が、しっかりされているかどうか。
また、臭いが漏れないように一扉やフタが付き、屋根も付いているかどうか。
外部からの侵入者があって、ゴミを漁ったり、火を付けたりできないようになっているか。
野良猫やカラスの侵入も問題になります。
また、管理のよいマンションでは、住民の心掛けだけではなく、管理人が常にチェックし整理整頓しているので、自転車置場の自転車もきれいに並べられています。
管理会社はもちろん、不動産会社の管理に対する考え方、姿勢が見えてくるポイントなのです。
実際に見てみて、これら共用部分の管理がなおざりになっているようなら、その不動産会社の物件の購入は、もう一度検討してみる必要があるかもしれません。
管理がおろそかなマンションは、いくら新築の時きれいでもそれははじめのうちだけ。
歳月とともにスラム化していく恐れもありますし、物件自体の資産価値もあっという聞に下がってしまう可能性もあるからです。
管理規約と長期修繕計画から管理体制を推測する管理というと、清掃業務や来訪者の受付や案内、自治体や公共機関からの連絡事項の報告などの管理人業務に目が行きがちですが、実はマンションという共有財産の管理も重要な仕事です。
つまり修繕の手配などの保守管理や、居住者でつくる管理組合の理事会や総会できちんと会計報告がなされるという事務管理。
さらに居住者の意見や要望に沿い、的確な管理業務や長期修繕計画の見直しができる設備管理業務。
修繕積立金の運用方法はどのように行うのか。
一番費用のかさむ外壁の塗装、配管の交換などの修繕にはどのくらいの費用が必要で、その費用はすでにプールされている修繕積立金で賄えるかどうか。
こうしたさまざまな問題に対して適切なアドバイスをしてくれる、あるいは的確な対応が取れる、これらができて初めて「管理内容がいい、整っている」と吾一ヲ九るのです。
管理がどれくらい実生活に影響を及ぽすのかは、実際に住んでみなければ分からない、というのは事実です。
しかし、いい管理が行われる環境が整っているかどうかは、「管理規約」と「長期修繕計画」を見れば、ある程度推測できます。
まず「管理規約」には住む側のしていいこと、いけないこと、しなくてはいけないこと、また、管理業務についてなど、明確に記載されているのが普通です。
たとえば、動物の飼育を禁じていたり、午後十時以降のピアノやテレビ・オーディオの音量の規制など、具体的に書かれています。
また、管理人の仕事の内容や、駐在時間も明記されており、いわば、マンションに住む人達のルールブックです。
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